Opiniowanie nieruchomości

Kupując nieruchomość gruntową dla budowy wymarzonego domu, lokalizacji firmy, czy też innej inwestycji, musimy bardzo dokładnie poznać wszystkie warunki zewnętrzne dotyczące konkretnej lokalizacji i upewnić się, że kupowana działka na pewno spełni nasze oczekiwania. Jest to etap przygotowania inwestycji często niedoceniany, a jednak niezwykle istotny dla ostatecznego efektu naszych działań i racjonalnego wydatkowania pieniędzy. Brak szczegółowego rozeznania warunków dla danej działki może spowodować, że na późniejszym etapie mogą nas spotkać nieprzyjemne niespodzianki utrudniające i opóźniające budowę, podnoszące jej koszty, zmuszające do zmian koncepcji, rezygnacji z części oczekiwań, a może się zdarzyć, że nawet uniemożliwiające budowę. Poświęcenie uwagi tej sprawie, pozwoli nam uniknąć wielu niepotrzebnych stresów i strat finansowych w przyszłości.

Oczywiście podstawową kwestią jest obowiązywanie lub nieobowiązywanie na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istnienie planu pozwoli nam co prawda uniknąć przechodzenia dość trudnej fazy ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże zapisy planu i wymagania w nim stawiane mogą nieść wiele zagrożeń dla realizacji naszej koncepcji inwestycji. I nie chodzi tu jedynie o ogólną zgodność konkretnej jednostki urbanistycznej z zamierzeniem. Niestety wiele planów posiada bardzo szczegółowe zapisy ograniczające lub narzucające warunki dotyczące na przykład: funkcji zabudowy, wymiarów obiektu, formy architektonicznej, typu dachu, odległości od granic nieruchomości, kolorystyki, odprowadzania lub utylizacji odpadów, ilości miejsc parkingowych, proporcji terenów zielonych do zabudowanych, i wielu innych, bo pomysłowość twórców planów nie zna granic. Ponadto wiele obostrzeń i ustaleń mogą wprowadzać zapisy generalne do planu. Bez szczegółowego przestudiowania MPZP nie wolno dokonywać kupna nieruchomości. I tu przestrzegamy przed opieraniem się na tzw. „wypisie i wyrysie z miejscowego planu zagospodarowania terenu”, którym nieraz posługują się sprzedający nieruchomość. To często tylko część informacji na temat zapisów w planie niepozwalająca na prawidłową ocenę możliwości realizacji inwestycji.

Dla odmiany brak miejscowego planu zagospodarowania terenu, to konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dzielą się na decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego i decyzje o warunkach zabudowy. O ile te pierwsze, przewidziane dla budowy np. mediów, telekomunikacji, dróg, itp. są stosunkowo łatwe do uzyskania, to decyzje o warunkach zabudowy przewidziane dla przeciętnego śmiertelnika są decyzjami uznaniowymi. Oznacza to, że organ je wydający ma duże możliwości w jej kształtowaniu, co może skutkować tym, iż ostatecznie nie spełni ona naszych oczekiwań. Ponadto dla wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione pewne warunki ustawowe. Mogą się więc zdarzyć sytuacje, że takiej decyzji w ogóle nie dostaniemy. W zasadzie prawidłowym działaniem w sytuacjach wątpliwych byłoby uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przed zakupem nieruchomości. Jest to możliwe ze względów prawnych, ponieważ dla uzyskania tej decyzji nie jest konieczne dysponowanie nieruchomością, natomiast często trudne ze względu na brak czasu na jej uzyskanie.

Innymi istotnymi sprawami są na przykład: ustalenie możliwości doprowadzenia mediów i dostępu do drogi publicznej, sprawdzenie czy nieruchomość nie znajduje się na obszarze chronionym (takich jest wiele), parku krajobrazowego, Natury 2000, wyrobisk podziemnych, itp. Warto też ustalić, czy przez nieruchomość nie przebiegają jakieś sieci uzbrojenia terenu ograniczające teren budowy, czy nie ma już planów odnośnie budowy uciążliwych inwestycji w sąsiedztwie i wielu innych problemów. Są to sprawy, przez które zwykle da się przebrnąć, jednakże świadomość ewentualnych opóźnień, utrudnień i dodatkowych kosztów przed wyborem działki pozwoli nam na najlepszy wybór lokalizacji inwestycji.

Ustalenie wszystkich uwarunkowań związanych z konkretną nieruchomością gruntową jest często pracą dość żmudną oraz wymagającą zarówno znajomości przepisów, jak i posiadania sporego doświadczenia. Dlatego też proponujemy Państwu fachową pomoc w tym zakresie i jesteśmy pewni, że pieniądze wydane na ten cel zwrócą się nie tylko w uniknięciu niespodziewanych wydatków i strat, ale i w spokojnym śnie inwestora.